 |
| Hoạt động mở bán các dự án chung cư cao tầng tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2024 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao ở mức 70 - 95%. Ảnh: Lê Tiên |
Kinh doanh khó khăn, lợi nhuận sụt giảm
Theo báo cáo tài chính vừa được Công ty CP Đầu tư Nam Long công bố, trong quý II/2024, doanh thu thuần giảm tới 73,5% so với cùng kỳ năm ngoái, thu về 252,3 tỷ đồng. Khấu trừ giá vốn, lợi nhuận gộp đạt 128,6 tỷ đồng, giảm 86,5%. Giá trị lợi nhuận gộp chưa đủ bù đắp các khoản chi phí, nhưng doanh thu hoạt động tài chính tăng gần 3,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 250 tỷ đồng nhờ ghi nhận doanh thu chuyển nhượng 25% vốn tại Công ty TNHH MTV Paragon Đại Phước cho đối tác đã trở thành điểm tựa để Nam Long báo lãi trước thuế 177 tỷ đồng trong quý II/2024, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, Nam Long báo lỗ trước thuế 46,5 tỷ đồng trong quý I/2024 do doanh thu giảm sâu không đủ bù đắp chi phí. Lũy kế 6 tháng đầu năm, lợi nhuận trước thuế hợp nhất của Nam Long đạt 130,7 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ năm 2023.
Tại Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, tình hình kinh doanh quý II/2024 cũng kém khả quan với doanh thu thuần chỉ vỏn vẹn 8,5 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 1,7 tỷ đồng. Hoạt động tài chính trở thành điểm tựa cho Phát Đạt với khoản lãi 201 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần tại công ty liên kết. Vào cuối tháng 6/2024, HĐQT Phát Đạt đã thông qua phương án chuyển nhượng 111,7 triệu cổ phần (tương đương 49% vốn điều lệ) nắm giữ tại Công ty CP Đầu tư BĐS BIDICI với giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá. Đến ngày 24/6, Phát Đạt đã chuyển nhượng 25% vốn tại BIDICI và giảm sở hữu tại BIDICI từ 49% còn 24%. Khoản lợi nhuận này giúp Phát Đạt lãi trước thuế 87,1 tỷ đồng trong quý II/2024, giảm 76,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, Phát Đạt lãi sau thuế 102 tỷ đồng, giảm 65% so với nửa đầu năm 2023.
Với “ông lớn” Công ty CP Vinhomes, doanh thu thuần quý II/2024 giảm 13,4% so với cùng kỳ năm ngoái, còn 28.218 tỷ đồng. Giá vốn gia tăng khiến lợi nhuận gộp thu về chỉ đạt 8.314 tỷ đồng, giảm 36,5%. Tương tự Nam Long và Phát Đạt, khoản doanh thu tài chính (chủ yếu từ lãi hợp đồng hợp tác kinh doanh) tăng 3,35 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 8.124 tỷ đồng đã đóng góp đáng kể vào con số lợi nhuận trước thuế. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes giảm 41,4% so với cùng kỳ 2023, đạt 36.429 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 13.664 tỷ đồng, giảm 50,6%.
Không chỉ sụt giảm doanh thu, lợi nhuận, nhiều DN BĐS còn rơi vào tình trạng thua lỗ.
Chẳng hạn, Công ty CP Vạn Phát Hưng báo lỗ trước thuế 22,2 tỷ đồng trong quý II/2024 do chưa ghi nhận doanh thu hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trong quý, doanh thu chỉ đạt 8,8 tỷ đồng, giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi áp lực chi phí tài chính, chủ yếu là chi phí lãi vay tăng cao. Trước đó, Vạn Phát Hưng báo lỗ trong quý đầu năm 2024, khiến lợi nhuận trước thuế nửa đầu năm âm 37 tỷ đồng.
Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, lợi nhuận sụt giảm, dòng tiền về yếu, trong quý II cũng như nửa đầu năm nay, nhiều DN BĐS đã thực hiện phát hành cổ phiếu, huy động vốn của cổ đông để có nguồn lực đảm bảo thanh toán các khoản nợ đúng hạn và thúc đẩy tiến độ đầu tư các dự án nhằm hoàn thành và bàn giao đúng thời hạn cho khách hàng, đón đầu sự phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, điều này khiến hiệu suất sinh lời trên quy mô tài sản giảm, nguồn vốn bị pha loãng trong ngắn hạn.
Phân hóa triển vọng phục hồi
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - BĐS Đất Xanh Services (DXS -FERI), nguồn cung mới tại các thị trường chính trên cả nước trong quý II/2024 tăng mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 369% so với quý trước. Trong đó, nguồn cung tại thị trường Hà Nội phục hồi mạnh hơn TP.HCM nhờ quá trình tháo gỡ những vấn đề liên quan đến pháp lý được thực hiện nhanh hơn. Hoạt động mở bán các dự án chung cư cao tầng tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao ở mức 70 - 95%. Những số liệu này cho thấy, sau giai đoạn khó khăn, thị trường BĐS dân dụng trên cả nước đã có những dấu hiệu ấm trở lại, nhu cầu mua để ở đang phục hồi mạnh.
Sự phục hồi của thị trường là cơ sở để các DN có dự án dở dang tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, bán hàng, mang lại kỳ vọng kết quả kinh doanh sẽ phục hồi tốt hơn về cuối năm.
Tại Công ty CP Đầu tư Nam Long, tính đến 30/6/2024, số tiền người mua trả trước ngắn hạn tăng 18,4% so với đầu năm, đạt 4.519 tỷ đồng. Trong đó, số tiền khách hàng trả trước để mua BĐS chiếm chủ yếu với 4.131 tỷ đồng, tăng 31% so với đầu năm. Đối ứng là giá trị dở dang tại các dự án ghi nhận trong hàng tồn kho cũng tăng 10,5% so với đầu năm với nhiều dự án tăng trưởng giá trị tốt như Izumi, Waterpoint giai đoạn 1 và giai đoạn 2, Akari… Điều này cho thấy DN vẫn đang dồn tiền đầu tư và tình hình bán hàng tốt, làm cơ sở kỳ vọng kết quả kinh doanh sẽ phục hồi khi các dự án hoàn thành và bàn giao.
Tại Vinhomes, giá trị các khoản người mua trả tiền trước tăng 31,8% trong nửa đầu năm nay, đạt 46.328 tỷ đồng đến 30/6/2024, trong đó có 90% là người mua trả tiền trước ngắn hạn. Doanh số bán hàng trong nửa đầu năm nay đạt 51.700 tỷ đồng, trong đó riêng quý II/2024 đạt 35.500 tỷ đồng, tăng 119% so với quý I/2024. Doanh số chưa ghi nhận đến 30/6/2024 đạt 118.700 tỷ đồng, tăng 19,1% so với đầu năm, tập trung tại các đại dự án trọng điểm như Vinhomes Ocean Park (1-2-3, Vinhomes Royal Island)… Có cơ sở để kỳ vọng kết quả kinh doanh của Công ty sẽ khởi sắc hơn trong nửa cuối năm khi sản phẩm của các dự án được bàn giao tới khách hàng.
Trong báo cáo mới đây, Công ty CP Chứng khoán TP.HCM duy trì quan điểm tích cực về sự phục hồi của thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024 với kỳ vọng đà phục hồi sẽ tiếp tục, các nhà phát triển BĐS trong nước sẽ hoạt động tích cực hơn, qua đó hỗ trợ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận cho năm 2025 và các năm tiếp theo.
Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã chính thức cho phép thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS từ ngày 1/8/2024 (sớm 5 tháng so với hiệu lực thi hành ban đầu). Quyết sách này được Công ty TNHH Chứng khoán Shinhan Việt Nam đánh giá mang lại hiệu ứng tích cực, giúp tháo gỡ những chồng chéo của các văn bản luật trước đây, tạo sự minh bạch, rõ ràng để địa phương có thể hiểu và thực thi pháp luật, góp phần hỗ trợ tâm lý tích cực cho cả các cán bộ liên quan đến công tác định giá, chủ đầu tư và người mua nhà, khơi thông và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường BĐS từ cuối năm 2024.
Dù thị trường chung đang hồi phục, nhưng triển vọng phục hồi kết quả kinh doanh của DN BĐS được đánh giá sẽ có sự phân hóa lớn. Lợi thế sẽ thuộc về các DN có nền tảng tài chính vững chắc, có nhiều dự án mở bán hoặc hoàn thiện pháp lý. Với không ít chủ đầu tư khác, tốc độ phục hồi có thể chậm hơn khi việc dồn nguồn lực thanh toán các khoản nợ thời gian qua ảnh hưởng đáng kể đến nguồn lực đầu tư, hay pháp lý dự án chậm được tháo gỡ.
Tại Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, tính đến 30/6/2024, trong số 22.536 tỷ đồng tổng tài sản, lượng hàng tồn kho chiếm hơn một nửa với 12.523 tỷ đồng, tăng 2,6% so với đầu năm, chủ yếu tăng tại Dự án số 1 Ngô Mây (Bình Định), đa số các dự án còn lại giá trị đầu tư gần như bất động trong nửa đầu năm nay. Thực tế, giá trị đầu tư cho các dự án của Phát Đạt đã chững lại từ nửa cuối năm 2022 đến nay khi DN dồn nguồn lực cho việc trả nợ vay, tất toán nợ trái phiếu. Trên phần nguồn vốn, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn đến 30/6/2024 khá thấp, chỉ vỏn vẹn 3,6 tỷ đồng.
