 |
Nhà ở cao cấp chiếm ưu thế
Cùng với sự phát triển của kinh tế, niềm tin của thị trường đã được cải thiện. Điều này được chứng minh qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong cả năm 2015. Các chủ đầu tư tự tin và liên tục chào bán dự án mới hay tái khởi động những dự án bị đóng băng lâu năm bằng thiết kế mới.
Trong năm 2015, có xấp xỉ 41.787 căn hộ thuộc mọi phân khúc thị trường đã được chào bán tại TP. HCM, cao gấp 2,2 lần so với năm 2014.
Năm 2015 cũng đánh dấu sự trở lại của phân khúc cao cấp, đa số là các dự án nằm dọc tuyến tàu điện metro số 1. Có thể nói việc xây dựng tuyến tàu điện số 1 đã đẩy mạnh hoạt động chào bán ở khu Đông, bao gồm quận Bình Thạnh và quận 2, trong đó có những dự án quy mô lớn như Vinhomes Central Park (10.000 căn ở Quận Bình Thạnh) và Masteri Thảo Điền (3.745 căn ở Quận 2).
Tuy nhiên, phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (35,8%) trong tổng nguồn cung. Trong khi những dự án cao cấp ở vị trí đắc địa hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại vì tỷ suất sinh lời cao (khoảng 6% - 8%), thì phân khúc bình dân lại là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở vì giá cả phải chăng.
Xét về nhu cầu, báo cáo của CBRE cho biết thị trường phát triển ổn định và có xu hướng cải thiện trong năm qua. Số giao dịch mua bán thành công được ghi nhận ở mức cao với 36.160 căn hộ, gấp đôi năm 2014.
Trong phân khúc hạng sang và cao cấp đã cho thấy sự cải thiện đáng kể trong lượng giao dịch, tăng 135,6% so với năm trước, khi so sánh với tỷ lệ tăng 81,2% của nhóm phân khúc thấp hơn (trung cấp và bình dân). Mặc dù hai phân khúc này có tốc độ tăng trưởng chậm hơn, nhưng lại chiếm đa số trong tổng lượng giao dịch (54%) vì hướng đến khách mua để ở, tức người mua có nhu cầu thật. Còn hai phân khúc cao cấp và hạng sang cùng chiếm 30,6% trong tổng nguồn cung chào bán.
Thị trường đang đảo chiều?
Nhìn về tương lai, nhiều dự án nổi bật hàng đầu sẽ được mở bán trong 2-3 năm tới. Bộ phận Nghiên cứu CBRE ước tính sẽ có hơn 18.200 căn hộ hạng sang và cao cấp sẽ được chào bán trong năm 2016, và một con số tương tự như năm 2015 vào năm kế tiếp (trên 41.000 căn). Tuy nhiên, lượng chào bán sẽ giảm mạnh năm 2018 vì thiếu quỹ đất ở vị trí đắc địa, và các chủ đầu tư đua nước rút để đón sóng thị trường từ 2015 đến giữa năm 2017.
Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015 bởi các dự án mới đều chào giá cao hơn hẳn và người mua cần thời gian để thích ứng với ngưỡng giá mới này. Đến năm 2017 tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm, đặc biệt vào nửa cuối năm khi thị trường có xu hướng giảm nhiệt sau hai năm tăng trưởng nóng.
Đến năm 2018, con số này sẽ giảm một nửa vì những dự án được chào bán thời điểm đó đa số đều bị trì hoãn lâu năm và ở những quận ít sầm uất. Mặc dù vậy, tỷ lệ tiêu thụ năm 2018 cũng sẽ tương đương với năm 2014 nhờ sự bù đắp từ các sản phẩm ở phân khúc thấp hơn.
Đánh giá triển vọng tương lai, CBRE dự báo giá có thể đạt đỉnh vào năm 2016 (tăng 17,2%) và giảm dần trong giai đoạn 2017 – 2018.Trước thực tế người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra.
Vì vậy, giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án ở vị trí vàng (những dự án nằm ngay khu trung tâm thành phố chào mức giá 7.500 – 10.000 USD/m2) và những dự án cao cấp quy mô lớn nằm trong khu trung tâm mở rộng hay tại quận 2 trong năm 2016 và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại quận 7 trong năm 2017 (chào mức giá 2.500 – 2.900 USD/m2). Từ năm 2018, sản phẩm cao cấp sẽ phân bố rải rác tại những quận ít sầm uất, dẫn đến giá sơ cấp giảm nhẹ.
CBRE cho rằng chính sách nới lỏng điều kiện mua nhà cho người nước ngoài cộng với chương trình đẩy mạnh bán hàng từ các chủ đầu tư đã gặt hái nhiều thành công sau hơn sáu tháng thực thi.
Nhiều người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam có quốc tịch Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Mã Lai rất quan tâm, và mua để đầu tư cho thuê. Tỷ suất sinh lợi từ hoạt động cho thuê khá hấp dẫn khi so sánh với những nước phát triển hơn. Lượng khách thuê có sẵn, đặc biệt ở các vị trí gần trường quốc tế, giúp họ mau chóng lấp đầy căn hộ.
Tuy nhiên, CBRE cho rằng, sẽ không có thay đổi đột ngột trong lượng giao dịch với người nước ngoài.
